2021恒大什么时候复工?
目前可能在谈出让股份回款之后就有钱能复工了。
2021恒大汇票可以买吗
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恒大地产原总裁被调查，多名亲信失联，曾经手数百亿融资
自中国恒大债务违约以来，外界始终密切关注该集团的一切进展。尤其谁将为数额巨大的债务窟窿负责，又是谁会承担相应的法律责任？
近日，随着中国恒大旗下之恒大地产原总裁柯某被带走调查的消息不胫而走，业内关于“清算”时刻到来的猜疑尘嚣之上。
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之一财经从多个信源求证信息显示，柯某并非最早被带走调查的恒大系职业经理人，但却是截至目前职位较高者，他于2020年10月出任恒大地产集团总裁，于2022年年中辞任。
记者于7日拨打柯某 *** ，已处于来电提醒状态。另有内部消息显示，柯某此前的几位亲信一同处于失联状态。
2020年8月，柯某出任地产集团总裁之前，中国恒大的资金状况曾因为一封网传的“求救信”而受到外界关注。虽然这一年的恒大，完成了恒大物业的分拆上市、亦完成了恒大汽车的多轮战投融资，以恒大物业、恒大汽车、恒腾网络为代表的恒大系股价已曾经攀升至历史高位，但内部人已经隐约感受到“钱紧”。“有一阵子，集团内所有款项都拖欠，唯有两个部门可以动用现金，其中一个就是融资部门，只要能拿到一笔融资进来，奖励佣金现结，更高时融一个亿，奖励可达15万。”
这时候上任的柯某，面临着稳定地产集团经营、降低财务杠杆的新使命。如果一切顺利，他本可成为守正之臣，何以成为最早被调查的恒大系高管？
职场明星
恒大集团董事局许家印用人重视忠诚度，他的亲信多数都是跟随他打拼过年的老人，但同时，亦愿意提拔年轻人，集团上下不乏三四十岁的青年高管，柯某便是其中之一。
柯某于2008年底加入恒大，彼时正值中国恒大首次上市失利的困难时期，但随着国内房地产市场在2009年快速回暖，恒大亦在这一年开始迎来公司发展历程中最波澜壮阔的阶段：成功登陆香港股市、收购广州足球俱乐部并连夺中超亚冠冠军、房地产开发年销售规模夺取行业之一、许家印成为中国首富
在这段时间内，恒大尝尽了楼市大发展的红利，亦出尽了独有的风头，许多中国老百姓都知道了恒大的名字，在内地一些四五线小城市，地方负责招商的官员一度将恒大视作房地产企业的绝对领头羊，知名度盖过万科和碧桂园。
柯某便在恒大的高光时期快速崛起，先后出任集团品牌管理中心总经理、总裁助理，吉林公司董事长、深圳公司董事长、地产集团执行总裁等职务，其升迁速度不可谓不惊人。
与柯熟识的多名人士向之一财经表示，柯某思维机敏，能力强，深受老板倚重。这一点，从他在2016年出任深圳公司总裁一职，便可堪佐证。
2016年，恒大已将总部从广州迁移至深圳，彼时正值深圳楼市从2014、2015年的低迷中反转，成为新一轮房地产上涨周期的急先锋，而遍布深圳各大区域的城市旧改如火如荼。柯某率领恒大深圳公司准备在这片热土大展拳脚。这一年，恒大提出地产集团回归A股计划，并在年末时实现合同销售3733.7亿元，增长85.4%，位列行业之一。
此时的恒大如日中天、烈火烹油，即便在深圳只有少数几个项目，但外人都能看出，深圳公司总裁的位置，在老板眼皮子底下，其分量有多重。此后，原本由许家印二儿子打理的恒大珠三角公司也纳入了柯某的管辖范畴。
2020年10月，柯某取代甑立涛之职，出任恒大地产集团总裁，站上职场巅峰。彼时，他刚过不惑之年。
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深圳旧改
多年来，恒大的主战场都不在一线城市，因此，该集团在深圳的项目储备不多。所以，当柯某出任深圳公司总裁之后，其首要任务是拿项目。如今，回看恒大在深圳的多年战绩，并没有在公开的招拍挂市场，而是城市更新上。
恒大在披露2018年年度业绩时便透露，公司在深圳储备了45个旧改项目，规划建面为2903万平方米。到2021年年报时，该集团官宣的深圳旧改项目进一步提升至55个，其中推进到立项阶段的大约有21个。
有熟知深圳旧改市场的人士向之一财经介绍，一个旧改项目的推进周期大致为：与业主谈判阶段—— *** 立项阶段——专项规划阶段——拆迁阶段——补缴地价阶段——正式开发建设阶段——销售阶段。
其中立项是关键的一个环节，标志着项目获得了相关部门认可，基本确立了开发主体。一般旧改立项都有公示信息。在此之前的与业主谈判阶段，则属于早期协议，例如与村集体签订的前期服务协议等。
对比这一旧改进度来看，恒大在深圳的签约的项目中，半数还处在前期。公开可查阅的信息统计显示，大约有7个旧改项目已完成规划，确立了实施主体和项目案名，处于建成或在建阶段，其中大半是柯某履职前已签下的项目。
有内部人士透露，柯某在深圳的近5年时间，主要是签了一堆合同，考虑到旧改项目周期长、手续繁琐，十年内操作改成一个项目都属正常，因此，在他手下真正改成并实现现金回流的项目极少。
即便如此，资本市场也曾经为恒大在深圳的项目储备数量振奋。在恒大2017至2019期间可公开查询的业绩报告或新闻发布中，评估货值高达四五千亿的深圳项目储备，都曾是该集团主要宣传的亮点，亦是承载该公司股价估值的优质“资产”。
在恒大内部的传统开发线人士看来，柯某在深圳期间的主要成绩是签订了一些早期旧改合同，给公司的贡献并不突出。若以销售金额作为区域贡献的衡量标准，深圳公司的贡献实在乏善可陈，但柯某在集团内部的地位却是只升不降，甚至2020年出任地产集团总裁之际，内部也不乏诧异之声，因为房地产开发业务毕竟多年来占中国恒大业绩构成之90%以上，但柯某在开发和销售方面的实战经验，在恒大的一线区域或城市总裁中略显不足。
融资干将
是什么能力，让柯某备受老板青睐，职位屡屡提升直入中枢？又是什么原因，让他成为最早被带走调查的恒大系高管？
知情人士透露，无论此前备受重视，还是如今深陷困顿，或许都与融资有关。据透露，在柯某担任深圳公司总裁的期间，深圳公司“搞来的钱”几乎每年都排集团之一，数额平均在三四百亿规模。这意味着，柯某可能凭借着数十份旧改合约，每年从各金融机构获得了数百亿资金。这些资金中一部分以旧改名义获得，一些是以资产抵押的方式获得。
据熟知深圳旧改流程的人士介绍，金融机构针对旧改项目是有前融服务的，但普遍较为谨慎，对于工改和商改项目的参与积极性不高，但对于旧村改造的兴趣是比较大的。熟位行业人士均称，旧改项目前融的资金用途，主要是向动迁村民支付拆迁补偿款和工程款，而要获得金融机构融资支持，有两个必要前置条件，首先是开发商要与被拆迁城中村的相关机构就项目初步达成一致，拆迁、补偿等方案村委会相关机构通过，且项目的立项和专项规划得到有关部门正式许可后，才能向金融机构寻求融资。通常情况下，旧改前融资金需要专款专用，比如只能进入零迁补偿账号。
另一位操盘过旧改项目的人士也向之一财经表示，根据相关政策，金融机构是可以提供一些旧改的早期专项借款，主要是支付拆迁补偿费用。早期房地产市场景气度高的时候，一些银行对旧改项目融资的热情也比较高。据悉，旧改前融资金从数亿到十几亿不等，主要看项目体量。
在上述熟知旧改流程的人士看来，早期与业主或村民谈判阶段就获得融资是不太现实的，但立项之后就有了可能性，有一些金融机构会在这个阶段提供前融资金，成本高，更高可达20%。“严格来说，金融机构在这个阶段提供融资是不合规的，游走在灰色地带，打擦边球，有很大风险。”
恒大2021年公布的55个旧改项目中，可公开查询的已立项项目21个，这其中仅有几个处于在建阶段，其余多数未完成专项规划，亦未步入拆迁补偿阶段。有限的项目如何获得几百亿融资，又是否需要几百亿资金运转，这些资金的流向何处？这或许是围绕在恒大深圳公司身上更大的谜团。
一位曾经与柯某有着合作关系的金融机构人士向之一财经透露，恒大融资的方式很多，有涉及旧改的项目的前融，也有固定资产的质押，因为公司收购的旧改项目中包含了厂房、写字楼等资产，这些资产可用于 *** 。
恒大内部一位人士则透露，深圳公司在建项目不多，销售回款也不多，一年融资几百亿，每年都是借新还旧，如今这些钱很多都还不上，倒查回去就容易涉及到手续违规。
钱去了哪里？
根据中国恒大披露的2021年年报，上市公司下属注册于深圳的公司主要有五家：前海君临实业发展有限公司、深圳市鸿腾投资管理有限公司、建滔数码发展有限公司、深圳市万京投资有限公司和深圳市永恒置业有限公司。其中前四家都出现在恒大已立项的旧改项目实施主体名单中。
毫无例外的是，企查查资料显示，五家公司都各自包含了数目不等的司法风险。以前海君临实业为例，公司涉及司法风险提示67条，内容涉及金融借款合同纠纷、信托纠纷、房屋买卖合同纠纷等。而万京投资则包含风险提示62条，涉及票据纠纷、合同纠纷等。
上述永恒置业的诉讼中，就涉及一起民间借贷纠纷。罗湖法院2021年7月的一份判决书显示，上诉人深圳银联宝融资担保股份有限公司因与被上诉人深圳艺华珠宝首饰股份有限公司、永恒置业等三家企业的民间借贷纠纷，不服罗湖法院此前民事裁定而提出上诉。罗湖法院在上诉管辖裁定中的法院观点中称，经该院审查，此案系民间借贷纠纷。
不过，上述法院裁定书未载明涉诉民间借贷金额、资金用途、具体发生时间等信息。而在2020年4月，永恒置业股权曾被质押给北方某信托公司，目前质押仍然有效。但之一财经未能获悉永恒置业被质押股权数量及出质方。
君临实业则发生了拆迁补偿诉讼。深圳南山法院2016年的一份判决显示，深圳市锦鸿新成投资有限公司向法院提起诉讼，要求前海君临实业有限公司和恒大地产集团有限公司向原告支付拆迁补偿及违约金约合3亿元。
在恒大深圳公司每年数百亿资金往来中，这一案件涉及的3亿资金只是零头。问题在于，若旧改前融资金主要用于拆迁补偿，为何区区3亿补偿款都被拖欠？每年的数百亿融资资金都去了哪里？
上述与柯某有过合作经验的金融人士透露：“钱进了他们公司账号，就无从追查了，不知道用到什么地方去了，反正现在都还不上，只是手上拿着几个抵押项目，应该不至于全亏掉。”
而恒大内部人士则分析称，资金通常由集团统一调配，多数用于还债。尤其2020年开始，集团决心改变过往高杠杆发展模式，很多资金都被抽调上去还债了。当时内部暂停大部分供应商的款项支付，除了支付新增融资的奖励佣金，以及营销口的开支，其他部门几乎都拿不到钱。
可供佐证的数据显示，2020年底恒大有息负债从2019年末的8743亿元高位降低至6740亿元，到2021年中期再降至约5700亿。与此同时，应付账款及票据余额则从2019年底的约5400亿上升至2021年中期的近6700亿。
高评高贷巨额融资曾经支撑了恒大的快速壮大，但巨额的融资成本亦成为拖垮公司的主要诱因。在恒大最风光的2016至2019年，该公司有息借款总额从五千多亿攀升至八千多亿，而该公司多年来平均借贷成本都在8%以上，这意味着公司一年的利息开支就高达数百亿。
比如公司有息债务总额更高的2019年，年报披露的利息开支合计高达约685亿。这一年，恒大合计实现合同销售金额超过6000亿，但归属股东的应占利润仅剩下172.8亿。
一位恒大内部人士感叹，老板太看重融资了，给的奖励也高，此前专门负责海外融资的前集团总裁夏某钧，在深圳经营多年的柯某，都是擅长搞到钱的人。
2022年7月22日，中国恒大集团和恒大物业公司联合发布公告，称根据“独立调查委员会”的初步调查结果显示，恒大物业公司账户上134亿元存款被银行强制划拨之事，有了初步的结果，中国恒大集团的执行董事兼行政总裁夏某钧、执行董事兼首席财务官潘某荣，恒大集团下属公司的执行总裁柯某三人，对这件事情负有直接责任。对此，中国恒大集团董事会研究决定，辞去他们三人担任的有关职务。
拿地须完成恒大项目“保交楼”海南创新土地出让模式
看似3宗普通的国有建设用地使用权挂牌出让，由于公告内文有与“恒大”相关表述，从而引发外界广泛关注。
最近，澄迈县自然资源和规划局在海南省公共资源交易平台发布3则土地出让公告，挂牌出让该县3宗国有建设用地使用权。据悉，这3宗用于建设市场化商品住宅项目地块土地面积共计79177余平方米（合计约118.8亩），出让起始价约3.74亿元。
中国房地产报记者了解到，这3宗出让地正是“恒大悦珑湾项目”所在地块。早在2020年5月29日澄迈县自然资源和规划局发布的《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中披露，项目总用地面积为121376.56平方米（合计约182.1亩）。目前，恒大在该地块上已开发至第三期。
根据上述3宗土地挂牌出让公告规定，竞得人须完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，3宗土地预计出资额分别不低于21136万元、4285万元及3142万元。如果是同一竞买人，预计出资额不低于28563万元。
有人给这3宗土地算了一笔账：如果以挂牌出让起始价作为成交价计算，楼面地价仅为1889元/平方米。房地产行业专家表示，虽然地方 *** 通过土地出让捆绑“保交楼”是一项创新做法，但由于该地块所延伸的问题较为复杂，比如“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，对于接盘房企来说会有一些顾虑。
记者也就此次土地挂牌出让公告等情况分别联系了恒大及澄迈县有关方面，上述方面均未予回应。
出让土地捆绑“保交楼”
“出让土地捆绑‘保交楼’是一项创新的做法。”11月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。
11月9日，海南省公共资源交易平台上发布了3则公告，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗城镇住宅用地。记者了解到，即将出让的3宗土地位于该县老城经济开发区北一环路附近。3则公告除了地块面积、起始价等基本信息不同之外，其他内容基本一样。
据上述公告记载，3宗地土地面积分别为55997.88平方米、15102.4平方米及8076.8平方米，对应出让起始价分别为26981万元、6651万元和3728万元。3宗地块总面积为79177.08平方米（约118.8亩），起始价共计37360万元。
原本是3则普通出让信息公告，但在“竞买人资格”中的第三条和第四条有明确规定：“与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍”“竞得人须承担社会责任，完成恒大悦珑湾‘保交楼’任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务”之内容，引起外界广泛关注。
另外，公告还明确告知竞买人在报名前可与澄迈县房地产风险防范工作领导小组办公室对接，完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险，并出具书面承诺，承诺已完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险。
公告还对相应地块“保交楼”任务的出资额进行了预估，要求上述3宗土地出资额分别不低于21136万元、4285万元和3142万元，最终出资以实际发生金额为准。同时，还要求竞得人出资建设幼儿园。有媒体统计，按照3宗地块底价、“保交楼”任务的更低出资额及建设幼儿园出资总价计算，企业实际需支付成本6.69多亿元。
项目已报建开发至三期
记者从有关方面获悉，恒大悦珑湾项目是恒大在澄迈县开发的又一商品住宅项目，项目总用地182亩之多，除了打造2300余户的住宅小区外，还规划了建筑面积2200平方米的品牌幼儿园、3700平方米的风情街等配套设施。
早在2020年5月29日，澄迈县自然资源和规划局《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中称，海南信伟房地产开发有限公司、澄迈信伟盛房地产开发有限公司（均为恒大项目开发公司——记者注）开发建设的“恒大悦珑湾项目”由3个地块组成，项目总用地面积121376.56平方米，总建筑面积431593.89平方米，综合容积率2.5。其中，地上建筑面积309856.89平方米，地下建筑面积121737平方米。
截至2021年3月底，“恒大悦珑湾项目”已经先后报建了3期。2020年6月5日，“恒大悦珑湾项目首一期”建设工程规划许可批前公示显示，8栋住宅楼、一座商业楼以及幼儿园等配套设施，总报建面积为113301余平方米。同时也报建了该项目“首二期”，3栋住宅楼总报建面积约32510平方米。2021年3月，“恒大悦珑湾三期”项目报建了多栋住宅楼。
公开资料显示，“恒大悦珑湾三期”项目最早拿到预售许可证在2020年11月。2021年12月23日，澄迈县行政审批服务局撤回“恒大悦珑湾项目二期”17号楼预售许可证。撤销的理由是，2021年12月10日，澄迈县自然资源和规划局于对该项目开发企业名下一份不动产权证书公告注销，项目土地权属发生变更。
2022年1月4日，澄迈县住建局发布通告称对“恒大悦珑湾项目”进行资金监管。
专家：供地方式创新中要多方考虑
上述3宗土地挂牌出让为海南首例捆绑“保交楼”的土地出让模式。
11月18日下午，记者也就上述3则公告相关情况分别与恒大及澄迈县有关方面联系采访，上述两方均未回应。
“地方 *** 通过土地出让捆绑‘保交楼’的举措，如果土地出让能够最终完成，应该能够完成保交楼任务。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，除了土地出让捆绑“保交楼”举措之外，还有很关键的一点是开发商融资等渠道的畅通，包括开发手续的快捷办理、税费上的减免措施等，只有多方面配套措施支持下，出让土地捆绑“保交楼”措施才能够真正落地。
开发商对这种土地出让方式是否感兴趣？谢逸枫称，关键还要看融资渠道是不是有优惠政策，比如开发贷、委托贷款等是否都能顺利通过及贷款的利息是多少。他认为，这还要取决于地块是否“干净”，有没有债权债务纠纷，这也是确保土地出让捆绑“保交楼”能否落地的一个很重要因素。
严跃进对此也表示，此次澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗住宅用地的政策意义在于，地方 *** 在供地方面出台了一些创新做法和内容。
他认为，首先，此类做法属于购地模式和“保交楼”模式的捆绑，通过此类捆绑至少体现了各地在解决“保交楼”方面的急迫程度。通过此方式，能够较好地把供地工作和“保交楼”工作两方面进行结合；其次，此类供地方式有创新性，但对于房企来说会有一些顾虑，这在于“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，若是此类关系没有考虑清楚，很可能是看似拿了一块性价比很高的土地，但“保交楼”事件又可能拖累此类企业的投资能力。
严跃进建议，企业对于此类土地要做比较系统的研究，尤其是此类“保交楼”项目盘活的概率和时间，以及中间可能会出现的新情况和新问题。唯有这样，才能较好地认识此类购地制度创新，更好地了解 *** 目前供地和“保交楼”的工作思路。
咸阳住建局对恒大项目的措施
咸阳市住建局组织召开2022年局系统住建工作会议。会议传达学习了全国、全省住建工作会议精神，全面总结了2021年住建系统工作，并对2022年工作任务作出安排部署。会议要求要以房住不炒为定位，在满足群众住房需求上开新局。促进房地产市场良性循环，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，实行更严格的商品房预售资金监管制度，对全市所有在售楼盘预售资金实行100%监管，完善销售合同网签制度，构建市域一体房地产市场监管机制，保持房地产市场平稳健康发展。防范化解房地产市场风险，围绕“保交楼、保民生、保稳定”，防范房地产项目资金链断裂、逾期交房、烂尾等风险隐患，持续解决恒大等房产项目存在问题，维护购房者合法权益。加大保障房建设力度，围绕“保供给、保改善、保需求”，加快保障性租赁住房建设，规范发展公租房，积极发展长租房市场，2022年实施老旧小区改造项目50个，完成31个棚改续建项目建设任务。
一、办理房产证需要什么资料
1、盖章的申请表。
2、房屋买卖合同。
3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书。
4、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份。
5、专项维修资金专用收据。
6、契税完税或减凭证。
7、购房者身份证明（复印件核对原件）。
8、房屋共有的提交共有协议。
9、银行的提前还贷证明。
二、办理房产证的流程是什么
1、初始登记。
2、填写申请表。
3、拿会测图/表。
4、领取相关证件。
5、缴纳公共维修金，契税。
6、按照规定时间领取房产证。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产 *** 、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
